Bij het kopen of verkopen van een woning komt veel kijken, ook levert het de nodige vragen op. In deze rubriek ‘Vraag Makelaar Bob’ geeft vastgoedexpert Bob Bartikoski van RE/MAX Real Estate Bonaire antwoord op een vastgoedvraag van een lezer. In deze terugkerende rubriek vind je om de week antwoord op uiteenlopende vragen over vastgoed op Bonaire.

Vraag

Wat zijn voor mij, als woningbezitter en inwoner van Bonaire, de mogelijke gevolgen van het handhaven van het bestemmingsplan (ROB) in woongebieden waar vakantieverhuur niet is toegestaan?

Bob

Al jarenlang knijpt het eilandbestuur een oogje dicht voor kortetermijnverhuur in gebieden die hiervoor niet bestemd zijn. Deze stilzwijgende goedkeuring is al zó lang de status quo dat de meeste mensen zich niet anders kunnen herinneren, teruggaand tot meer dan 13 jaar geleden. Veel kopers van een tweede huis hebben deze vrijheid om hun woningen als inkomstengenererende en kostendekkende investeringen te gebruiken, meegewogen bij het kopen van vastgoed op Bonaire.

De ogenschijnlijk willekeurige beslissing van onze overheid om deze langslapende bestemmingsplanregels plotseling en onmiddellijk te gaan handhaven, heeft velen verrast. Onder meer een agenda die wordt aangedreven door enkele betaalde consultants met een bekende hotelgerichte voorkeur, lijkt achter deze druk voor onmiddellijke handhaving te zitten.

Maar de insteek van het OLB is tevens gebaseerd op de aanname van verschillende onjuiste “feiten”.

– Hotel- en resortgasten geven meer uit op het eiland dan huurders van privévilla’s.

Dit is onjuist. Hotels houden de meeste, zo niet alle, van hun accommodatieondersteunende diensten (schoonmaken, wasserij, catering, onderhoud, autoverhuur, etc.) binnenshuis, en de winsten afkomstig van overnachtingen gaan in de meeste gevallen naar buitenlandse investeerders. Voor  privéwoningverhuur worden daarentegen al deze diensten ingehuurd bij lokale, onafhankelijke leveranciers. Het geld dat voor deze diensten wordt betaald, blijft op Bonaire en ondersteunt dus direct onze economie.

– Als privéwoningen niet langer beschikbaar zijn, zullen vakantiegangers de volgende keer een hotel of resort boeken.
Ook dit is onjuist. Hoewel sommige huurders van privéappartementen misschien overstappen naar hotels voor een vergelijkbare ervaring, zullen de huidige huurders van privévilla’s dat niet doen. Er is een reden waarom deze welvarende reizigers kiezen voor een privéwoning: ze willen ruimte en privacy. Als er onvoldoende aanbod van privévilla’s is, dan zullen deze reizigers simpelweg Bonaire inruilen voor een ander Caribisch eiland, waar hun behoeften wél kunnen worden vervuld.

– Deze handhavingsactie betreft minder dan 100 privéwoningen, dus de impact op de economie is beperkt.
Is eveneens onwaar. Een online inventarisatie van privévakantiewoningen op het eiland uit 2022, uitgevoerd door lokale makelaars en woningbeheerders, liet minstens 300 vakantiehuizen in de Woongebieden I, II en III zien. Dit aantal is waarschijnlijk hoger, aangezien sommige privéverhuurders geen website of vastgoedbeheerder hebben.

– Het verbieden van verblijf recreatieve verhuur in de gebieden met woonbestemming zal de sociale cohesie in de getroffen wijken verbeteren.
Dit is zeer onwaarschijnlijk. Alleen verhuur van korter dan drie maanden is verboden. Het is moeilijk te geloven dat de verhuur van drie of zes maanden aan een groep stagiairs, de sociale cohesie in een wijk zal verbeteren, met name in de luxe wijken die direct door dit verbod worden getroffen. Hetzelfde geldt waarschijnlijk voor de specialisten van Mariadal die een paar maanden op het eiland komen en nadat hun contract is voltooid, meteen weer van het eiland vertrekken.

– Betaalbare huisvesting zal het resultaat zijn van deze handhaving.
Onwaar. Woningen in de hoogste prijsklasse, $750.000 en meer, zullen waarschijnlijk in waarde dalen als dit verbod wordt gehandhaafd. Dit komt omdat veel eigenaren van dat soort huizen, op dit moment vakantieverhuur gebruiken om de hoge eigendomskosten te dekken. Wanneer een groot aantal woningen de markt overspoelen, dalen de prijzen – overigens evenals de bijbehorende Vastgoedbelasting waar de overheid op rekent. Echter, het echte pijnpunt voor betaalbare huisvesting op Bonaire ligt bij de woningen van $200.000 of minder. Deze bescheiden woningen zullen geen gevolgen gaan zien van eventuele prijswijzigingen in de high-end woningmarkt. Zelfs als een villa in Sabadeco met 25% in prijs daalt (wat een zeer waarschijnlijk scenario is voor alle eigendommen in de getroffen gebieden), dan zal dat absoluut niet leiden tot een identieke procentuele daling voor eigendommen in de prijsklasse waar een reductie het meest nodig is. Dit is basiseconomie.

Handhaving zal ook de markt voor betaalbare huurwoningen niet helpen. Zelfs als villa’s in gebieden zoals Sabadeco, Belnem of Punt Vierkant al op de langetermijnhuurmarkt zullen komen (leegstand is waarschijnlijker), dan zal geen enkele privéwoning in die gebieden een huurprijs hebben van minder dan $2.000 per maand, wat gezien de kosten van dergelijk bezit nog aan de zeer lage kant is. Dit verbod zal het probleem van betaalbare huurwoningen derhalve helemaal niet helpen.

Huiseigenaren, kortetermijnhuurders en vakantiegangers zullen niet de enigen zijn die worden getroffen. Actieve handhaving zal de economie van het eiland ernstig negatief beïnvloeden, maar daarover meer in de volgende Vraag Makelaar Bob.

Bekijk hier ons volledige aanbod van woningen. Bekijk hier ons volledige aanbod van woningen. 

RE/MAX Paradise Homes Bonaire

Wil je een woning kopen of verkopen op Bonaire, of heb je een vastgoedvraag voor Bob, mail hem dan op: info@bonairehomes.com.
Bonaire: +599-717-7362.
Gratis vanuit de VS: 1-866-611-7362

Bekijk hier vorige edities van “Vraag Makelaar Bob”

Bekijk de nieuwste brochure van REMAX

Advertorial