Fundashon Cas Bonairiano hoofdpunten jaarverslag en jaarrekening 2021

Voorwoord

Als woningstichting bieden wij de inwoners van Bonaire – die het zich om wat voor reden dan ook niet lukt om zelfstandig in een woning te voorzien – een helpende hand. De druk op de woningmarkt blijft toenemen. De vraag naar een goede betaalbare woning is veel groter dan het aanbod.  

We streven ernaar en vinden het essentieel om voor diverse doelgroepen voldoende betaalbare woningen beschikbaar te hebben, die van goede kwaliteit zijn en in een leefbare wijk liggen. 

We kijken terug op een bijzonder jaar dat werd gekenmerkt door de impact van het Covid-19 virus. Een jaar waarin we uitgedaagd werden in flexibiliteit en in creativiteit, maar bovenal in het doorzettingsvermogen van de werknemers. Een jaar waarin we ons werk voor een groot deel ‘op afstand’ van elkaar hebben gedaan en waarin de verbinding met onze woningzoekenden, huurders, ketenpartners, belangenhouders, collega’s en de RvT voor een deel online plaatsvond. In het kort was het in verschillende opzichten een intensief jaar. Dit alles heeft gezorgd voor een nieuwe kijk op de toekomst. 

Het realiseren van meer sociale huurwoningen, koopwoningen en een strategisch koersplan voor FCB zijn enkele van de belangrijke speerpunten voor de komende jaren. 

In het afgelopen jaar zijn er dan ook verschillende projecten gestart en afgerond. Zo zijn er 50 nieuwe woningen van bouwfase II opgeleverd, buurthuis Nikiboko is opgeknapt en is bouwfase III bij Hato met 204 huurwoningen en 50 koopwoningen in voorbereiding.

We zijn daarnaast voortdurend in overleg met onze ketenpartners en stakeholders. Dat is nodig, want de crisis op de woningmarkt wordt steeds nijpender. Zeker op Bonaire waar het aandeel van sociale huurwoningen naar verhouding laag is en de koopprijzen hoog zijn, is de behoefte aan betaalbare woningen groot. Het is daarom ontzettend belangrijk om tot oplossingen te komen. FCB, het Openbaar Lichaam Bonaire (OLB), het Rijk (de ministeries in Nederland) en verschillende maatschappelijke organisaties blijven zich dan ook inspannen om de belangen van woningzoekenden in de sociale huursector te behartigen.

Ondanks alle omstandigheden hebben wij als woningstichting ook in 2021 verschillende doelen behaald. De voor FCB in 2021 belangrijkste mijlpalen zijn:

• de groei van het woningbestand van FCB met 50 nieuwe twee en drie slaapkamerwoningen;
• het voorbereiden op het organiseren van een workshop ter uitwerking van een multi doelgroepen projectplan ‘Huisvesting voor kwetsbare doelgroepen’;
• het per 1 april 2021 in werking treden van de nieuwe wet- en regelgeving Wet Maatregelen Huurwoningmarkt Caribisch Nederland met de daarbij behorende ‘Huurcommissie en Huurprijzenverordening’ en ‘Verhuursubsidieverordening’;
• herijking van het toewijzings- en urgentiebeleid van FCB teneinde passend toe te wijzen en tot een zo eerlijk mogelijke woonruimteverdeling te komen; en
• het verder werken aan een efficiëntere interne organisatie met digitalisering/automatisering van de werkprocessen. 

FCB kijkt ook vooruit en we bouwen verder aan onze ambities. Zo zullen we een bijdrage blijven leveren aan de kwaliteit, betaalbaarheid, leefbaarheid en duurzaamheid van onze woningen en wijken ten behoeve van onze huurders en de ingeschreven woningzoekenden. Hiervoor zetten wij onze financiële mogelijkheden maximaal in.

Woningen en bedrijfspanden

Per 31 december 2021 heeft FCB een totaal van 568 woningen verdeeld over 7 wijken op Bonaire. Deze woningen kunnen worden verdeeld in verschillende types en prijsklassen. Een indeling per wijk is als volgt: 

FCB heeft per 31 december 2021 25 1-slaapkamerwoningen, 266 2-slaapkamerwoningen en 277 3-slaapkamerwoningen. Naast de 568 huurwoningen heeft FCB 9 gebouwen/ruimtes binnen het maatschappelijk vastgoed en 10 ruimtes binnen het commercieel vastgoed.

Inschrijvingen en woningzoekenden

Om voor een huurwoning van FCB in aanmerking te komen, moet de woningzoekende zich inschrijven bij FCB. Gedurende de laatste jaren is de wachtlijst van woningzoekenden flink gegroeid. Vanaf 2019 zien we een behoorlijke groei in het aantal nieuwe inschrijvingen. Met de bouw van nieuwe woningen krijgen mensen hoop. Dit biedt zeker stimulans om zich in te schrijven voor een goede, betaalbare woning van FCB.

Per 31 december 2021 waren er op de wachtlijst van FCB een totaal van 956 woningzoekenden. De jaarlijkse herinschrijving is sinds 2020 voor de laatste keer huis aan huis uitgedeeld. Per heden kunnen de woningzoekenden hun herinschrijving jaarlijks via onze nieuwe website doen.

Huurbeleid

Wet- en regelgeving 

De nieuwe wet- en regelgeving, te weten de Wet Maatregelen woningmarkt Caribisch Nederland, de Verhuursubsidieverordening en de Huurcommissie-Huurprijzenverordening, is per 1 april 2021 in werking getreden. Hiermee is per 1 april 2021 de Huurcommissie-regeling BES komen te vervallen. De wet- en regelgeving is van toepassing voor woningen beneden de liberalisatiegrens welke in de verordening is bepaald op $ 750. Boven de liberalisatiegrens wordt de bepaling van de huurprijs overgelaten aan de markt. Door dit puntenstelsel, welke ook gaat gelden voor de particuliere markt, komt er een beter evenwicht in de prijs-kwaliteit verhouding bij de huurwoningen onder de liberalisatiegrens. De hoogte van deze grens dient jaarlijks te worden geïndexeerd.

Huurprijzen 2021

In afwachting van de nieuwe wet- en regelgeving voor de huurprijsbepaling zijn er per 1 januari 2021 geen huurverhogingen doorgevoerd. In de Huurcommissie-Huurprijzenverordening is een woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) opgenomen op basis waarvan de maximale huurprijs wordt bepaald. Bij dit stelsel worden er punten toegekend aan een aantal kwaliteiten van de woning te weten: woonoppervlak, woonwijk, aanwezigheid zwembad, ligging aan zee, airco aanwezig per unit en of het een monument betreft. Voor FCB zijn de gebruikersoppervlakte en de woonwijk van belang. Het aantal punten wordt in 2021 vermenigvuldigd met een (geïndexeerde) puntprijs van $ 8. De uitkomst is het maximale huurbedrag van de woning. 

Als gevolg van de nieuwe wet- en regelgeving konden zich 3 situaties voordoen:

Eind april 2021 hebben alle huurders een brief ontvangen met de nieuwe huurprijs op basis van het puntenstelsel en de voor hen geldende huur waarbij, indien van toepassing, rekening is gehouden met de overgangsregeling ingaande 1 augustus 2021. In de brief is tevens aangegeven dat huurders een aanvraag voor tijdelijke korting kunnen indienen indien hun huishoudinkomen niet toereikend is om de huur te betalen. Vanaf 2022 zullen de huren jaarlijks per 1 juli worden aangepast. 

Verhuursubsidie

In de Verhuursubsidieverordening wordt gekeken naar de financiële draagkracht van de huurder. Op het moment dat de financiële draagkracht onvoldoende is om de huurprijs te betalen kan FCB een tijdelijke korting verlenen. Hiervoor is in de verordening een Huur-inkomenstabel opgenomen waarbij aan de hand van het huishoudinkomen het huurpercentage wordt bepaald. De korting wordt door het OLB in de vorm van een verhuursubsidie terugbetaald aan FCB. Verhuursubsidie is het verschil tussen de maximale huurprijsgrens en de maximale huurprijs krachtens de huur-inkomenstabel. Middels de verhuursubsidie wordt FCB tevens gecompenseerd voor de huurderving als gevolg van de overgangsregeling. Voor de huurder is het van belang om verzekerd te zijn van een goede en betaalbare woning en voor FCB geeft dit een stabiele financiële situatie. Dit laatste is van belang vanwege de nieuwe financieringen die FCB is aangegaan voor de nieuwbouw. 

Nieuwbouwproject 500 sociale woningen

Het project 500 te realiseren sociale huurwoningen is als volgt onderverdeeld in de plangebieden:

Nieuwbouw Nieuw Amsterdam

De nieuwbouw in de wijk Nieuw Amsterdam bestaat uit drie bouwfasen: 1^e fase 76 woningen in 2013, 2^e fase 76 woningen in 2020 en de 3^e fase 50 woningen in 2021. De derde bouwfase, 50 nieuwbouwwoningen, is volgens planning per 01 maart 2020 in opdracht gegeven. De opleveringsdatum van 1 maart 2021 van de derde bouwfase van 50 nieuwbouwwoningen is niet gehaald in verband met een tijdelijke bouwstop eind 2020. De eerste 40 woningen zijn per 1 juli 2021 verhuurd en de resterende 10 woningen zijn per 31 december 2021 opgeleverd. De realisatie van de resterende 10 woningen heeft onder andere vertraging opgelopen doordat het team, verantwoordelijk voor de systeembekisting, was getroffen door Covid-19 besmettingen. Direct nadat de medewerkers weer hersteld waren en/of uit quarantaine waren gekomen zijn de werkzaamheden hervat. 

Nieuwbouw Hato

De voorbereidingen voor de volgende fase 204 sociale nieuwbouwwoningen in Hato zijn gestart. Het tracé voor de infrastructuur is vrijgemaakt en uitgevlakt met diabaas. De percelen van de woningen zijn bijna geheel uitgezet en worden in het eerste kwartaal van 2022 aangevuld met diabaas. Voor de diversiteit in het plan heeft FCB besloten om 50 koopwoningen erbij te bouwen voor een mix in de wijk. Het ontwerp van de koopwoningen is gereed in het eerste kwartaal van 2022. 

Infrastructuur nieuwbouw

De aanleg van de infrastructuur zal worden bekostigd door het OLB met een bijdrage door het Rijk van € 2.500.000. Alle voorwaarden voor het realiseren van de bouw van 500 woningen en nodige infrastructuur zijn vastgelegd in het bestuursakkoord en daarna in het Convenant Volkshuisvesting Bonaire d.d. 27 juni 2019, getekend door het OLB, het Rijk en FCB. Volgens het businessplan 500 huurwoningen FCB is infrastructuur het bouw- en woonrijp maken van de bouwgebieden.

Voor een optimale afstemming met de bouw van de woningen zal FCB de benodigde werkzaamheden voor de infra namens het OLB in opdracht geven en de activiteiten coördineren. Zo ook voor het nieuwbouwproject in Hato gaat FCB de werkzaamheden namens het OLB coördineren. Een taskforce infrastructuur met vertegenwoordigers vanuit FCB en het OLB komt maandelijks bij elkaar om met elkaar af te stemmen over de gang van zaken en eventuele issues te bespreken.

Good Governance

FCB staat voor het huisvesten van diegenen die niet in staat zijn in hun eigen huisvesting te kunnen voorzien. De zorg voor een leefbare omgeving hoort daarbij. De stichting heeft een maatschappelijke opdracht en voert een volkshuisvestelijke taak uit. De Good Governancecode van FCB geeft de wijze aan waarop het bestuur en de RvT dienen te functioneren, en ook de wijze waarop zij haar verantwoording moet afleggen over de behaalde resultaten. De Governancecode is door de Raad op 29 juli 2020 vastgelegd en in 2021 zijn er daarin geen wijzigingen doorgevoerd. 

3. Algemeen

Als maatschappelijke organisatie zonder winstoogmerk gaan we verantwoord om met onze (geld)middelen en verantwoorden we ons transparant. We hebben een gezonde financiële basis nodig om nu, en in de toekomst, onze maatschappelijke rol en bijdrage goed in te vullen. We sturen op financieel rendement om ook op lange termijn de financiële continuïteit te waarborgen. De financiële middelen van FCB worden ingezet voor prestaties op het gebied van volkshuisvesting op Bonaire. Met de meerjarenbegroting 2021-2025 voldoen we aan onze interne signaalwaarden en de normen van de financieringsinstellingen. We hebben, ondanks COVID-19, onze financiële ambitie kunnen realiseren.

4. Waarderingsgrondslagen

De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening is opgesteld met gebruikmaking van de in Nederland aanvaarde Richtlijnen voor de jaarverslaggeving en is opgesteld in US Dollars.

5. Waardering materiële vaste activa

De onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Door FCB wordt de bedrijfswaarde als invulling van de actuele waarde gehanteerd aangezien op Bonaire een actieve markt ontbreekt. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.

Dit geldt zowel voor de woningen als voor het maatschappelijk- en commercieel vastgoed. De bedrijfswaarde is de weergave van de toekomstige verdiencapaciteit van het vastgoed op basis van het beleid van FCB en parameters. De vermogenstoename als gevolg van het waarderen tegen bedrijfswaarde is zichtbaar in de herwaarderingsreserve. Hier worden alle ongerealiseerde waarde toenames ten opzichte van de oorspronkelijke stichtingskosten verantwoord. De waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen bedrijfswaarde bedraagt eind 2021 $ 52,7 mln.

6. Financiële kaders

Om financieel gezond te blijven maken we gebruik van een aantal financiële toetsingskaders. De financiële resultaten en de meerjarenbegroting worden hierop beoordeeld. Belangrijk hierbij is ook dat de kasstromen op orde zijn. In 2021 vallen de operationele kasstromen incidenteel hoog uit omdat FCB gelden van het OLB heeft ontvangen voor de uitvoering van de infrastructuur voor de nieuwbouwprojecten. Onderstaand een overzicht van de ratio’s van FCB:

7. Financiering

FCB wil graag blijven investeren in haar woningbezit en zorgen voor de realisatie van nieuwbouwwoningen. Hiervoor zijn voldoende financiële middelen nodig. De investeringen worden voor minimaal 20% gefinancierd vanuit onze operationele kasstromen en verkoopopbrengsten aangezien de financieringsinstellingen dit als minimale eigen inbreng vereisen. Het restant moet gefinancierd worden door het aantrekken van vreemd vermogen. Voor de bouw van 424 woningen hebben we een financieringsovereenkomst gesloten.

Eind 2021 was het saldo van onze geldleningen, voor de financiering van het bestaande vastgoed, $ 9,6 mln. De gewogen gemiddelde rente over de geldleningen bedraagt 4,44%.

8. Jaarresultaat

We zijn een financieel gezonde organisatie. We sluiten 2021 af met een positief resultaat van $ 2,8 mln. Van dit resultaat heeft $ 0,8 mln betrekking op waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille. Dit is geen contant geld en kunnen we niet inzetten voor het realiseren van onze ambitie. 

Voor het realiseren van onze ambitie gebruiken we het resultaat uit onze verhuuractiviteiten en verkoopopbrengsten. Het resultaat uit onze verhuuractiviteiten bedroeg $ 1,4 mln en het resultaat van verkoopopbrengsten $ 0,6 mln. Deze resultaten worden ingezet voor de realisatie van de bouw van het project 500 sociale woningen. Op elk deelproject is namelijk een eigen inbreng van FCB nodig van minimaal 20%.

Het jaarresultaat wordt toegevoegd aan het Stichtingsvermogen. Binnen het Stichtingsvermogen wordt er onderscheid gemaakt in herwaarderingsreserve en overige reserves. De mutatie herwaarderingsreserve betreft een verschuiving die plaatsvindt binnen het stichtingsvermogen. Onderstaand een overzicht van de samenstelling van het stichtingsvermogen:

Het stichtingsvermogen bedraagt $ 50,6 miljoen na toevoeging van het jaarresultaat 2021. 

9. Kasstromen

In tegenstelling tot het jaarresultaat van FCB worden de kasstromen niet beïnvloed door boekhoudkundige effecten en geven daarmee een objectiever beeld van de ontwikkeling van de financiële positie van FCB. Wat wij uitgeven, moeten we eerst verdienen. Het financieel beleid van FCB gaat ervan uit dat de huurinkomsten worden gebruikt voor de onderhoudslasten, investeringen in bestaand bezit, financieringslasten en de overige bedrijfsuitgaven. Voor de investeringen in nieuwbouw is een eigen inbreng noodzakelijk en voor het overige deel worden nieuwe leningen aangetrokken. De eigen inbreng wordt gedekt door huurinkomsten en de verkoopopbrengsten van bestaand bezit en verkoop van nieuwbouw. 

De stand van de liquide middelen per 31 december 2021 is $ 12,1 mln (31 december 2020: $ 3,9 mln). Het verschil is ($ 8,2 mln).

De operationele kasstroom laat een stijging zien van $ 6,5 mln ten opzichte van 2020. Dit komt met name door stortingen van het OLB. Het betreft de incidentele storting van het OLB van $ 4,8 mln voor de uitvoering van de infrastructuur voor de nieuwbouwprojecten en de stortingen voor de verhuursubsidie en projecten. Conform het convenant dat is gesloten tussen het OLB, BZK en FCB is het OLB verantwoordelijk voor de aanleg en financiering van de infrastructuur voor het project 500 sociale nieuwbouwwoningen. FCB heeft de uitvoering van deze taak tijdelijk op zich genomen en daarom heeft het OLB in 2021 de gelden die conform het convenant bestemd zijn voor de aanleg van de infrastructuur bij de nieuwbouwprojecten betaald aan FCB. Het OLB blijft uitdrukkelijk eindverantwoordelijk voor de aanleg en financiering van de infrastructuur.

 De operationele kasstroom is van voldoende omvang om aan onze betalings- en aflossingsverplichtingen te voldoen.

_{—–“Alle rechten in dit document zijn voorbehouden aan Fundashon Cas Bonairiano. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Fundashon Cas Bonairiano.”—–}